Wert eines Hauses

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Thema: Wert eines Hauses

Hallo liebe Gemeinde,

folgendes Problem :

Mir gehört ein Haus zu 50 %. Im Kaufvertrag stand 2004 : Der Kaufpreis beträgt z.B. 220.000 €. Hiervon entfallen auf die Wohnung im Untergeschoss ein Anteil von 91.000 € und für die übrigen (2) Wohnungen ein Anteil in Höhe von 129.000 €.

Mein damaliger Steuerberater hat allerdings dem Finanzamt gegenüber mitgeteilt, dass von dem Kaufpreis inkl. Nebenkosten ein Grundstücksanteil von 134.555 € ist.

Dementsprechend wurden auch das Gebäude mit 96.484,41 € angerechnet, was ja definitiv falsch ist.

Zählt hier nicht der notarielle Kaufvertrag ? Wer kann mir helfen ???

Danke !!!

Grisu

Weißt Du auf welcher Grundlage der damalige Steuerberater den Grundstückswert ermittelt hat? Er musste doch dem Finanzamt gegenüber diesen Wert nachweisen? Mit welchem Nachweis??? Wie schlüsselt sich der Betrag auf?

Kann der damalige Steuerberater Dir noch Auskünfte aus der damaligen Zeit geben bzw. Kopien von seinen Berechnungen zukommen lassen?

Tach auch, Herr Pfarrer,

Grisu1977:

Dementsprechend wurden auch das Gebäude mit 96.484,41 € angerechnet, was ja definitiv falsch ist.

Ob das definitiv falsch ist, kann man mit diesen paar Angaben nicht beurteilen.

Wenn z.B. das Haus in guter Innenstadtlage ist, zum Anteil ein 2.000 qm großes Grundstück und eine Wohnfläche von 180 qm gehören -> dann kann so eine Aufteilung schon mal stimmen.

Frag doch mal beim Finanzamt nach, wie die Aufteilung vorgenommen wurde. Die sollten das wissen. Oder aber der Partner mit der zweiten Haushälfte.

Schot:
Tach auch, Herr Pfarrer,

Grisu1977:

Dementsprechend wurden auch das Gebäude mit 96.484,41 € angerechnet, was ja definitiv falsch ist.

Also, der Steuerberater hatte seinerzeit das Grundstück mit dem
Grundstücksmarktpreis nach Bodenrichtwertkarte angegeben. (85 € / m2) und sich nicht an die Zahlen aus dem Kaufvertrag gehalten. Ich habe , ich weiß das ich es hätte gemusst) ihm da blind vertraut und mich da auch nicht drum gekümmert. Jetzt beim durchgucken der Papiere habe ich es gesehen.

Vermutlich wird das FA rückwirkend keine Änderungen mehr durchführen, da alle Bescheide bestandskräftig sind. Fraglich ist, ob für die Zukunft die "richtigen" Werte (auch für die AFA) angesetzt werden können. Ich selber wohne nicht in dem Haus, die Miteigentümerin bewohnt eine Wohnung und zahlt "Miete" auf ein Hauskonto ein.

Vielen Dank für die Antworten.

Grisu

Grisu1977:
Also, der Steuerberater hatte seinerzeit das Grundstück mit dem
Grundstücksmarktpreis nach Bodenrichtwertkarte angegeben. (85 € / m2) und sich nicht an die Zahlen aus dem Kaufvertrag gehalten.

Wenn das falsch war - das musst du allerdings nachweisen - haftet Dir der Steuerberater für einen evtl. Schaden.
Der notarielle Kaufpreis ist auf Grundstück und Gebäude aufzuteilen. Nur der Gebäudeanteil kann abgeschrieben werden.

Und was im Kaufvertrag steht, muss nicht unbedingt richtig sein. Wenn der Grundstückswert darin ganz offensichtlich zu niedrig angesetzt wird, ist das Finanzamt nicht daran gebunden.
Und der Steuerberater auch nicht. Wahrscheinlich wird er Dir vorhalten, dass Du die Steuererklärung unterschrieben hast. Und damit anscheinend mit seiner Aufteilung einverstanden warst.

Grisu1977:
Hallo liebe Gemeinde,

folgendes Problem :

Mir gehört ein Haus zu 50 %. Im Kaufvertrag stand 2004 : Der Kaufpreis beträgt z.B. 220.000 €. Hiervon entfallen auf die Wohnung im Untergeschoss ein Anteil von 91.000 € und für die übrigen (2) Wohnungen ein Anteil in Höhe von 129.000 €.

Mein damaliger Steuerberater hat allerdings dem Finanzamt gegenüber mitgeteilt, dass von dem Kaufpreis inkl. Nebenkosten ein Grundstücksanteil von 134.555 € ist.

Dementsprechend wurden auch das Gebäude mit 96.484,41 € angerechnet, was ja definitiv falsch ist.

Zählt hier nicht der notarielle Kaufvertrag ? Wer kann mir helfen ???

Danke !!!

Grisu

Ich sehe da keinen Fehler und auch kein Problem. Im Vertrag steht nichts zu Grundstückspreisen, also kann sich der Berater auch nicht daran halten. In allen Preisen, die im Vertrag stehen, also 91.000 und 129.000 ist jeweils auch ein ideeller Grundstücksanteil enthalten. Diesen Anteil hat der StB ermittelt, das war´s. Wo ist der Fehler?

Ich vermute eher einmal, das der Fragesteller denkt, das in den beiden "oberen" Wohnung ja gar kein Grundstück dabei ist, sondern nur die untere Wohnung auf dem Grundstück steht und daher nur hiervon eine Berechnung anzustellen ist. Die beiden oberen Preise/Wohnungen bestehen seiner Meinung nach dann nur aus Gebäudeanteil...

Grundstücksanteil 134.555 € : 85 €/qm = 1583 qm Grundstück

Es ist doch ganz einfach nachzuprüfen, ob das Grundstück laut Notarvertrag oder anderer Dokumente (Grundsteuermessbescheid oder Ähnliches) diese Größe hat.

Dann lassen sich die entsprechenden Grundstückanteile je Wohnung ausrechnen.

Brande:
Dann lassen sich die entsprechenden Grundstückanteile je Wohnung ausrechnen.

Nur, wenn noch ein paar andere Parameter bekannt sind wie Baujahr, überbaute Fläche, Garagen, Stellplätze ...

Wo im Kaufvertrag wurde denn überhaupt der Grundstücksanteil festgelegt? In der Ausgangsfrage kann ich so eine Angabe jedenfalls nicht erkennen.

Wenn für eine Wohnung z.B. ein Kaufpreis von 91.000€ festgelegt wird, dann umfasst das sowohl den Gebäudeanteil als auch den Anteil am Grundstück.

Dass der Grundstückswert 134.555€ beträgt dürfte aufgrund des Bodenrichtwertes richtig sein, wenn das Gebäude keine Besonderheiten im Vergleich zu den umliegenden Grundstücken hat und die Grundstücksgröße 1583m² beträgt. Wie hoch ist denn nach Deiner Auffassung der Gebäudewert?

hambre:
Dass der Grundstückswert 134.555€ beträgt dürfte aufgrund des Bodenrichtwertes richtig sein, wenn das Gebäude keine Besonderheiten im Vergleich zu den umliegenden Grundstücken hat und die Grundstücksgröße 1583m² beträgt.

Glooob ich nicht.

3 Wohnungen darauf mit sagen wir mal je 60 qm = 180 qm Wohnfläche mit einem Wert von € 1.000 / qm
Dann sind wir bei einem Gebäudewert von T€ 180. Plus Grundstück T€ 134 macht T€ 314. Warum verkauft er dann für T€ 220?

Er bekommt nicht mehr, weil niemand würde für so eine große Fläche den kompletten Baulandpreis bezahlen, sondern sagen würde: Baulandpreis bezahle ich für den Teil, auf den ich ein Haus drauf stellen kann, der Rest ist (billigeres) Gartenland. Mal abgesehen davon, dass Bauland sofort bebaubar ist, während hier erst noch die Hütte abgerissen werden müsste, um neu bauen zu können.

Hier ist eine Kaufpreisaufteilung erforderlich, um den jeweils auf G+B und Bausubstanz entfallenden Wert zu ermitteln.

Sieht für mich fast so aus, als hätte es sich da jemand ganz schön einfach gemacht. Oder keine Ahnung gehabt.

Hallo,

das Grundstück hat tatsächlich diese Größe. Im KV wurde seinerzeit nur der Preis für die Wohnungen festgelegt, nicht für das Grundstück.

Der Steuerberater hatte dann den Grundstückspreis ausgerechnet. Wofür man das muss weiß ich nicht. Nun gut, dann bleibt es halt dabei...(letztendlich wurde seinerzeit auch die Eigenheimzulage aufgrund diesere Zahlen ermittelt und festgesetzt, und bevor man jetzt ein riesen Fass aufmacht....

Danke aber für die ganzen Antworten !

Grisu1977:
Der Steuerberater hatte dann den Grundstückspreis ausgerechnet. Wofür man das muss weiß ich nicht.

... weil es eine Eigenheim-Zulage war und keine Grund-und-Boden-Zulage!

Im KV wurde seinerzeit nur der Preis für die Wohnungen festgelegt, nicht für das Grundstück.

Da man die Wohnung alleine ohne Grundstück nicht kaufen kann, hat der Kaufpreis natürlich den Anteil für Grund und Boden beinhaltet.

Der Steuerberater hatte dann den Grundstückspreis ausgerechnet. Wofür man das muss weiß ich nicht.

Weil die Abschreibung nur auf den Gebäudeanteil, nicht jedoch auf den Grundstücksanteil berechnet wird.

Nun gut, dann bleibt es halt dabei

So würde ich das jetzt nicht sehen, denn folgender Hinweis von Schot ist natürlich richtig:

Schot
3 Wohnungen darauf mit sagen wir mal je 60 qm = 180 qm Wohnfläche mit einem Wert von € 1.000 / qm
Dann sind wir bei einem Gebäudewert von T€ 180. Plus Grundstück T€ 134 macht T€ 314. Warum verkauft er dann für T€ 220?

Da der Kaufpreis in so einem Fall nur 70% des rechnerischen Gesamtwertes ausmacht, werden für die Ermittlung der Abschreibung sowohl Gebäudewert als auch Grundstückswert ebenfalls mit nur 70% ermittelt. Die Wertermittlung des Steuerberaters führt daher zu einen deutlich falschen Ergebnis, weil er den vollen Grundstückswert angesetzt hat.

Für die Geltendmachung der AfA für zukünftige Jahre kann man nach meiner Einschätzung eine Korrektur vornehmen.

Zuletzt bearbeitet: 15.06.12 15:11 von hambre

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