| Autor |
Thema: Wonen in DE, ook huis in NL: hypotheekkosten? |
|---|
|
|
|
Wij gaan voor 2 jaar in Duitsland wonen en werken. Ons eigen huis in Nederland verhuren we aan anderen. Op ons huis rust een gecombineerde hypoheek last. Ik begrijp dat de hypotheek rente niet meer aftrekbaar is als we in Duitsland wonen. Klopt dit? Hoe kan ik de schade beperken?
|
|
|
Hallo Jacco,
Als iemand een ander huis koopt, bestaat er de mogelijkheid om de oude hypotheek en de nieuwe hypotheek gedurende max twee jaar beide af te trekken.
Je kunt de belasing dienst ook voorhouden dat je huis wilt verkopen, en hier na twee jaar op terug komen.
Voorwaarde is wel dat je nederlands belasting plichtig bent, echter als je in duitsland gaat werken betwijfel ik of je nog onder het nederlandse belasting regime blijft vallen.
Je hebt nederlands inkomen (huur) maar waarschijnlijk geen nederlandse inkomsten uit arbeid.
|
|
|
Beste Jacco,
Van belang is in welk belastingregime je valt. Indien je in Duitsland gaat wonen en werken en ook daar belasting gaat betalen dan val je in het Duitse belastingsysteem en zul je je Nederlandse huurinkomsten voor de duitse fiscus moeten opgeven. Indien je naar Duitsland vehuisd als expatriat en je betaald wordt in Nederland en ook Nederlands belastingplichtig blijft dan val je in het Nederlandse belastingsysteem. Indien de Nederlandse woning niet meer dient tot hoofdverblijf en het staat leeg of wordt ter verkoop aangeboden dan verhuist de woning naar box III. De rente mag je echter 2 jaar lang aftrekken in box I. Verhuur je de woning dan wordt het ook een box III verhaal met dien verstande dat de huurinkomsten en de hypotheekrente ook meeverhuizen naar box III. Hier moet je dus een afweging maken tussen huurinkomsten en de te betalen hypotheekrente en overige kosten.
Optie is natuurlijk om niet op te geven. Maar als de huurders op jou adres inschrijven en zij ook bij de fiscus op dat adres bekend zijn dan kunnen de gevolgen natuurlijk vervelend zijn.
Ikzelf heb een zelfde situatie gehad. Ik heb mijn huis verhuurd, je moet echter geluk hebben met huurders, anders kan het veel meer kosten dan dat het oplevert. Ik had mijn tuin laten aanleggen voordat ik het verhuurde, na een jaar kon ik weer een nieuwe tuin laten aanleggen want de huurders hadden nog nooit het gras gemaaid. En ik dacht dat het goede huurders waren academisch geschoold, goede baan enzo, niet dus..............
|
|
|
Beste Jolle,
Het eerste is inderdaad het geval. Ik ga onder het Duitse belastingssysteem vallen. Je zegt dat ik de Nederlandse huurinkomsten voor de duitse fiscus moet opgeven. Heeft het duitse belastingssysteem dan ook zoiets als een hypotheek aftrek zodat mijn probleem is opgelost?
|
|
|
Na het lezen van de eerdere opmerkingen is het me nog minder duidelijk dan toen ik het volgende op de site van de Belastingdienst las:
"Als u ná uw emigratie uw eigen woning in Nederland verhuurt, kunt u de onderhouds- en verhuurkosten en de hypotheekrente die u betaalt, niet aftrekken. De werkelijk genoten huuropbrengsten hoeft u niet op te geven, omdat deze voor de belastingheffing buiten beschouwing blijven."
Dit klinkt allemaal prima; waarschijnlijk moet ik t.z.t. dus de verhuuropbrengsten die ik in Nederland ontvang voor de Duitse belastingen opgeven - maar als ik de opbrengsten in Nederland parkeer en later gebruik voor onderhoud en vernieuwing van het Nederlandse huis en inboedel dan vraag ik me af hoe de Duitse belastingdienst zou kunnen weten dat ik deze inkomsten heb ontvangen - zeker als ook de nederlandse belastingdienst er niets van hoeft te weten.
|
|
|
Hallo,
Is er iemand met advies/ervaring voor het verhuren van zijn eigen woning in Nederland, terwijl hij zelf (met gezin) woont en werkt in Duitsland.
Zijn er valkuilen of mogelijkheden die interessant zijn ?
(verplaatst door Moderator)
|
|
|
In eerste instantie dachten wij dat eerst te verhuren en in Duitsland een huis te kopen. Maar nu ik steeds verdere informatie zoek zie ik dat dat wel eens heel moeilijk zou kunnen worden met betrekking tot het krijgen van een hypotheek.
Eigenlijk kan het dan niet anders dan dat je eerst je eigen huis verkocht moet hebben? Zou jammer zijn aangezien de verhuurmogelijkheden hier (den helder) goed zijn.
met vriendelijke groet,
elles
(verplaatst door moderator)
|
|
|
Vraag van Willems, verplaatst door moderator
Weet iemand hoe het zit met de duitse en/of nederlandse belasting als je een huis in nederland aanhoud en daar ook huurinkomsten uit hebt? Ik woon in een huurwoning in duitsland en heb een eigen huis in nederland, en werk in nederland.
Groet
Willems
|
|
|
Tja het lijkt me dat dan de plaats waar je woont en bij welke gemeente je ingeschreven staat als 1e woning gezien wordt door de fiscus. In een huurhuis heb je niets te maken met de fiscus. Maar een tweede woning daarvan zegt de fiscus dat deze in box drie valt. Een tweede huis wordt gezien als inkomstenbron waarbij 1,3% vermogensrendement wordt geheven. Bij box 3 heb je geen hypotheekaftrek en je huis wordt belast. De huuropbrengsten zijn vrij maar je hebt geen aftrekpost voor onderhoud enz. Ik denk dus dat je geen gebruik kunt maken van hypotheekaftrek maar wel belasting betaald over je tweede huis. Ik weet het ook niet zeker en ben wel nieuwsgierig omdat ik zelf ook nadenk over deze constructie.
|
|
|
Klopt wat Joyce zegt. De aftrek van rente en kosten hypotheek geldt alleen voor de eigen woning (woning waar men ook zelf in woont)en aangezien dit een huurhuis betreft, kun je geen kosten van de belasting aftrekken. Wat betreft het huis in eigendom in NL wat verhuurd is: dit valt onder zgn BOX3 vermogen. Huurinkomsten betaal je geen belasting over en de kosten zijn niet aftrekbaar. In BOX3 valt alleen vermogen, hiervoor geldt: gemiddeld saldo van bezittingen minus schulden, hierover 1,2% belasting.
Had je een huis in NL gehuurd ipv DE, dan was dit niet anders geweest.
|
|
|
Nog een vraag in dezelfde lijn als voorgaande vragen, want wij komen er niet uit. Wij wonen en werken enkel in Duitsland en zijn vanaf 2011 in Duitsland belastingplichtig. Maar: we hebben nog een huis in Nld wat te koop staat en verhuurd is (via leegstandswet). De inkomsten zijn vooralsnog echter lager dan de hypotheek (luister: we zijn al blij dat er uberhaupt inkomsten tegenover staan, staat al bijna een jaar te koop!). Weet iemand hoe we dit moeten opvoeren bij de Duitse belasting? Kunnen we de hypotheekkosten, rente oid aftrekken? Wat voor een gevolgen heeft dit? Moeten we hier nog iets mee bij de Nederlandse Belastingdienst? Iemand nog tips? Alle reacties worden zeer gewaardeerd!
|
|
|
Hallo Rachel,
Op uw vraag het volgende. Ik neem aan dat de woning uw eigen woning was voordat u naar Duitsland vertrok.
Hieronder de situatie beschreven wanneer de woning tijdelijk verhuurd is
U verhuist naar een andere woning. U verhuurt tijdelijk uw oude woning die te koop staat. Vanaf dat moment valt die woning in box 3. De inkomsten uit de tijdelijke verhuur hoeft u dan niet aan te geven in box 1. U mag de rente niet meer aftrekken.
Is de verhuurperiode afgelopen? Dan valt de woning weer onder de eigenwoningregeling (box 1). U mag dan de rente weer aftrekken. Deze regeling geldt vanaf 1 januari 2010. Dit geldt tot 2 jaar na afloop van het jaar waarin u de woning hebt verlaten.
Welke gevolgen heeft dit nu:
Omdat de woning (tijdelijk) verhuurd is valt deze in box3. Het heffingsrecht van onroerendgoed is volgens het belastingverdrag aan Nederland toegewezen. Reken methode
Voor het jaar 2010
waarde economisch verkeer op 01-01-2010 en de waarde op 31-12-2010. Beoordeel ook de daadwerkelijke situatie op DEZE data. Heeft u uw woning verhuurd op een andere datum dan is er geen waarde. !!!!. (afwijking hier in het jaar van migratie) tel deze waarden bij elkaar op en deel deze door 2
Waarde van de hypotheekschulden op 01-01-2010 -/- een drempel en de waarde op 31-12-2010 -/- een drempel. Tel deze waarden bij elkaar en deel deze door 2
Neem gemiddelde waarde economisch verkeer – gemiddelde waarde schulden. Van dit bedrag mag u afhankelijk van keuze voor behandeling van binnenlandse belastingplicht nog een heffingsvrij vermogen afhalen. Van het gevonden bedrag neemt u vervolgens 1,2%. Dit is het bedrag dat u dient te betalen aan de Nederlandse fiscus. De huuropbrengsten zijn vrij.
Jaar 2011
Er is nu nog slechts 1 peildata nml 1 januari. De rekenmethode is het zelfde als hierboven.
Dit is in vogelvlucht de behandeling.
MVG Marc
|
|
|
Beste Marc,
Sorry voor de trage reactie, maar enorm bedankt voor je heldere en volledige antwoord. Dit geeft ons veel duidelijkheid, bedankt!
|
|