| Autor |
Thema: Hypotheek verkoper aflossen door koper? |
|---|
|
|
|
Wij willen een huis in D kopen met eigen middelen, die over enige tijd vrijkomen. Nu hoorden we ergens, dat het kan gebeuren, dat we tóch een tussenfinanciering moeten nemen als we een huis zouden kopen, waar nog een restschuld op zit. Die schuld zou namelijk eerst ingelost moeten worden, voordat we door de notaris het huis kunnen laten vormerken in het grundbuch en uiteraard ook voordat het op onze naam overgeschreven kan worden. Klopt dit verhaal? Het lijkt ons een beetje vreemd, dat wij als koper de schulden van de verkoper af moeten gaan lossen, vele maanden voordat we daadwerkelijk het huis zouden krijgen. Zijn er ook andere manieren om dit te doen? En klopt het, dat er inderdaad geen Vormerkung gemaakt kan worden, als er nog een hypotheek op het huis rust. Een Vormerkung is toch alleen maar een soort van reservering? Tweede vraag: als we inderdaad de restschuld van de verkoper af zouden lossen met een tussenfinanciering, zitten daar dan risico's aan voor ons? Alvast bedankt voor de reacties!
|
|
|
De Vormerkung is inderdaad een soort van reservering in het Grundbuch (kadaster)
Maar een restschuld overnemen van de huidige eigenaar? Dat doe je toch niet. Ik begrijp ook niet waarom je in hemelsnaam dat over zou willen nemen van de verkoper.....
Daar komt bij dat in een goed koopcontract de vermelding staat dat de vorige eigenaar aan alle verplichtingen heeft voldaan, t.a.v. belastingen etc etc. Ik kreeg onlangs een brief dat de garage niet was ingemeten (was de vorige eigenaar gemakshalve maar vergeten) en nu was ik de aangewezen persoon volgens het kadaster. Rekening bedroeg bijna 600 euro, ben blij dat mijn koopcontract me hiervoor behoed heeft.
Maar een Notaris kan over dit soort zaken veel duidelijkheid geven. Ik adviseren dan ook een afspraak mee te maken, dan hier al je vragen neer te leggen, Oké er zijn veel gebruikers met ervaring hier maar mijn ervaring is dat het soms ook cowboy verhalen zijn. Ohja, en nog een dingetje, ga je nu dit hele traject in zorg dan voor een Rechtsschutzversicherung (rechtsbijstand) gaat er in het hele aankoop traject iets mis heb je in iedergeval recht op rechtsbijstand, sluit je die verzekering pas na de aankoop af en gaat er wat mis, dan moet je het zelf uitzoeken. Ook als dit pas jaren later aan het licht komt.
|
|
|
Beetje raar verhaal in mijn ogen. Wat heeft een Vormerking nog voor zin als de restschuld ruim van te voren wordt afgelost door de toekomstige koper (dit zou ik altijd notarieel vastleggen). In feiten wordt je dan schuldeiser.
Die restschuld moet wel in het Grundbuch staan. Hier valt in terug te zien hoe het pand en grondstuk(ken) gefinancierd zijn geweest in het verleden (onderdeel Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden). Indien deze restschuld door jullie afgelost wordt op het moment van overdracht zonder verdere financiering komt het pand en het grondstuk op "scharf" te staan in het Grundbuch.
Een restschuld van de huidige eigenaar kun je overnemen maar los hem dan direct af in jullie geval. Dit kan in het notarieel contract vastgelegd worden. I.p.v de verkoper volledig te betalen wordt direct het x bedrag aan restschuld betaald aan de in het Grundbuch opgenomen schuldeiser(s) (deze kan zolang genoteerd in het grundbuch beslag leggen op het pand of de verkoop blokkeren volgens mij, tevens staat er iets van "Der jeweiligen Eigentumer ist der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen" als opmerking bij de schuldeiser). Het hele handeltje gaat "Zug um Zug" over.
Adertje onder het gras : "Bestehende Baulasten und im Grundbuch nicht eingetragende Dienstbarkeiten werden vom Kaufer ubernommen" Wees hier scherp op!
Zuletzt bearbeitet: 01.02.10 22:41 von Arjan_Kl
|
|
|
Hier nog wat extra info over Grundschuld .
Zuletzt bearbeitet: 03.02.10 12:40 von Arjan_Kl
|
|
|
Bedankt voor jullie reacties. We hadden een huis op het oog, waar deze kwestie bij speelde en aangekaart werd door de verkoper. Die gaf aan, dat het heel normaal was, als een koper eerst de openstaande schulden op het huis van de verkoper in zou lossen met een tussenfinanciering. We hebben, buiten dit forum, uiteraard op meer plaatsen info gevraagd hierover, en iedereen vond het een vreemd verhaal. Toen we de eigenaar van het huis gemeld hadden, dat we dit niet op deze manier zouden gaan doen, wilde hij ineens niet meer aan ons verkopen! Kortom, dit verhaal klopte niet!!!
We zoeken verder en mocht iemand nog tips hebben over de gang van zaken rond de afwikkeling van aankoop en de overdracht, dan blijven die uiteraard welkom!
|
|
|
Wij hebben 4 1/2 jaar geleden een huis gekocht en kregen van de notaris een lijstje van drie geldinstellingen, waar de vorige eigenaar nog een hypotheekschuld had. De bedragen stonden erbij en ons werd verzocht deze te betalen. Daarna werd de koop in het Grundbuch aangetekend. Een tussenfinanciering was toen niet nodig. Het bedrag ging gewoon van de koopprijs af.
Wij vonden het toen een vreemde gang van zaken. Ik wil helemaal niet weten wat een ander voor schulden heeft, maar onze makelaar vertelde, dat het normaal was.
|
|
|
Schulden in het Grundbuch kunnen heel verradelijk zijn.
Mijn zwager en zijn vriendin gingen ook in Duitsland wonen, samen in het Grundbuch gekomen voor beide 50%.
Gaan ze na 1,5 jaar uit elkaar, hij wil de boel wel overnemen. Scheld haar wat schulden kwijt en betaald de hele transactie bijna (te gek voor woorden eigenlijk!!!) Betaald de overschrijvingskosten en de Eintragung ins Grundbuch, komt de notaris op het allerlaatste moment met de mededeling dat er inmiddels een schuld is eingetragen in het Grundbuch van ca. €1200,-. Blijkt dat de ex-vriendin haar auto heeft laten repareren, maar nooit betaald. Daarop heeft de garage een melding gedaan die nu in het Grundbuch vermeld staat. Of mijn zwager die even wil betalen, anders kan zijn ex-vriendin niet uit het Grundbuch gehaald worden. Uiteraard vertikt hij het te betalen, maar zij betaald ook niet en krijgt m'n zwager nog steeds niet, na bijna 2 jaar touwtrekken, nog steeds de woning niet op z'n eigen naam!
|
|
|
Toen wij bij de notaris waren om de koop officieel te maken bleek dat eigenaar en zijn zoon, beiden voor de helft eigenaar van het huis, nog een restschuld hadden. Wij hebben de restschuld en het overgebleven bedrag betaald aan, voor de eigenaren. Dat heeft geen enkel probleem opgeleverd.
|
|
|
Huh dus jij betaalde een restschuld van de vorige eigenaren???
Raar verhaal, toen wij ons huis kochten bleef er voor de vorige eigenaaren ook een restschuld staan, die hebben wij echt niet betaald hoor, dat is toch hun schuld en hebben wij toch niets mee te maken??
Gewoon onnadenkend om meer op te nemen dan het huis waard is, al heb je dat hier in de Grafschaft nogal snel als je zelf gaat bouwen en volledig financieerd omdat je dan bij verkoop bijna nooit datgene krijgt wat de bouw heeft gekost
Wij hebben alleen de koopsom rechtstreeks aan de bank betaald en daarmee was de kous af.
De vorige eigenaar bleef met de schuld zitten en het huis was van ons.
En de eventuele kosten die er nog stonden zijn voor de overdracht door de notaris en de onze makelaars uitgezocht zodat we naderhand niet voor verrassingen zouden komen te staan!
|
|
|
Huh dus jij betaalde een restschuld van de vorige eigenaren???
Ik las dit anders. De tekst
Wij hebben de restschuld en het overgebleven bedrag betaald doet vermoeden, dat de schuld met het aankoopbedrag werd verrekend, zodat de koper in totaal niet meer betaalde dan was afgesproken. De prijs van het huis ging gewoon omlaag.
|
|
|
Ja, zo is dat bij ons inderdaad ook gegaan toen wij indertijd een huis in het Emsland kochten. We maakten een bedrag over aan de verkoper en een ander bedrag aan een bepaalde bank waar die verkoper nog een restschuld had, tesamen ter hoogte van de prijs van het huis.
|
|
|
Toch lijkt me dat nogal wat consequenties te hebben. De prijs van het huis gaat (misschien wel heel drastisch, afhankelijk van de openstaande schuld) omlaag.
Dus mist de makelaar een bak courtage (dat vindt de koper vast wel fijn). De gemiddelde huizenprijs in de straat gaat omlaag. Hoe wordt de verzekerde waarde bepaald?
Ik weet zo gauw niet welke afdrachten of andere zaken met de koopprijs te maken hebben, maar ik kan me voorstellen dat een dergelijke constructie niet zonder risico's is.
|
|
|
Dat is een (volgens duitse norm) vrij normale manier van verkopen en betalen.
|
|
|
Ik denk toch niet dat de prijs van het huis werkelijk omlaag gaat Erick, die blijft gewoon zo hij was, je betaalt ook gewoon de courtage over die koopprijs enz.enz.
Alleen van de notaris krijg je een gespecificeerde "nota", die uit 2 verschillende bedragen bestaat, over te maken op 2 verschillende bankrekeningen.
Zo was dat tenminste in ons geval.
|
|
|
Ik ben dan erg benieuwd wat in die twee nota's staat. Kun je daar iets over vertellen?
Als het echt zo is dat de prijs van het huis op (zeg) 200.000 euro wordt vastgelegd, dan is dat het geld dat je aan de oude eigenaar zou moeten betalen. De oude eigenaar kan dan de nog openstaande schuld (zeg 80.000 euro) aflossen.
Nu wordt overeengekomen, dat de koper de schuld aflost, en de oude eigenaar de rest van het geld krijgt, zonder dat de koper de schuld op zich neemt. Hoe zit dat juridisch? Wat gebeurt er als de koper het lagere bedrag (van 120.000) aan de oude eigenaar betaalt, en de oude schuld niet betaalt ("omdat de schuld nu eenmaal niet van hem is")? Op wie kan de eiser het bedrag nu alsnog verhalen? Wiens schuld staat er nu nog open? En is de betaling van het huis nu een feit?
|
|
|