| Autor |
Thema: appartement verhuren en belasting |
|---|
|
|
|
Ik woon in DL en werk in Nld.
Da's allemaal vrij eenvoudig, ik betaal belasting in Nld en kan mijn hypotheekrente gewoon aftrekken.
Nu heb ik een huisje in Nld ge-erfd waar ook nog een hypotheek op rust. Dat kost me dus flink wat extra geld. Het staat uiteraard in de verkoop, maar dat wil nog niet echt vlotten.
Aangezien er wel overwaarde op die woning zit ben ik al aan het uitzoeken hoe ik bij verkoop die overwaarde het beste kan investeren. Op een spaarrekening lijkt mij niet zo handig i.v.m. de lage rente en de vermogensbelasting in box-3.
Na een beetje zoeken lijkt het aankopen van een appartement onder bezwaar van huur in DL best wel een goede investering. Zeker als het Zwangsversteigerung betreft kun je vaak goedkoop aankopen en heb je vaak al huurders. Dan levert het wellicht 8-10% aan netto-huur op.
Ik kan maar niet duidelijk krijgen hoe dat belasting-technisch voor mij zit. In Nld valt het in Box-3 en dan is de huur vrij (in mijn geval), maar hoe zit dat in DL? Daar kan ik maar geen goed antwoord op vinden. Aangezien het in Nld niet belast wordt kan DL over de huurinkomsten nog heffen, maar hoeveel? En is er een vrijgesteld deel?
Iemand hier op het forum die daar antwoord op kan geven of me in de juiste richting kan wijzen?
|
|
|
Hallo Peter,
een opmerking. Indien je de overwaarde hebt geint , heb je met de Nederlandse belastingdienst ( box3) niets meer van doen. Spaartegoeden , bankrekeningen , effecten die u heeft in Nederland , zijn voor de belastingheffing aan Duitsland toegewezen.
met andere woorden de rente die je krijgt op een nederlandse bank , is belast in Duitsland.
Misschien is het inderdaad verstandig om het te beleggen in OG in Duitsland. Alleen de Duitse fiscus zal wel geld willen zien van de huurinkomsten die je krijgt.
Zou je de woning in Nederland verhuren , dan betaal je alleen 1,2% van de waarde van het onroerendgoed en zijn de inkomsten verder vrij.
Het onroerendgoed gelegen in Nederland is voor de belastingheffing toegewezen aan Nederland. Aangezien dit een box3 woning is (geen eigen woning) btaal je een rendementsheffing en zijn de opbrengsten verder vrijgesteld
mvg marc
|
|
|
Hallo Marc,
Spaartegoeden , bankrekeningen , effecten die u heeft in Nederland , zijn voor de belastingheffing aan Duitsland toegewezen.
Geldt dit ook als ik ervoor gekozen heb om als binnenlands belastingplichtig behandeld te worden?
Dat zou dan nieuw zijn voor me en dat zou dan ook nog goed uitkomen, toch? Zover ik weet is de vrijstelling van vermogensbelasting in DL veel hoger dan in Nld.
Alleen de Duitse fiscus zal wel geld willen zien van de huurinkomsten die je krijgt.
Dat is ook logisch, ik kan echter nergens vinden hoeveel de afdracht zou moeten zijn. Ook heb ik ergens eens gelezen dat huurinkomsten tot zo'n 7.000 euro in DL vrijgesteld zijn van belasting, maar dat kan ik ook nergens meer terug vinden.
Zou je de woning in Nederland verhuren , dan betaal je alleen 1,2% van de waarde van het onroerendgoed en zijn de inkomsten verder vrij.
Ja, dat is me bekend. Ik overweeg ook de verkoop van de ge-erfde woning uit te stellen en deze te gaan verhuren. Echter, de huuropbrengst lijkt minder interessant (puntenstelsel huurcommissie) en de hypotheek blijft bestaan.
|
|
|
Hallo Peter,
Het maakt niet uit of je kiest of niet kiest,. Volgens het belastingverdrag zijn de inkomsten aan duitsland toegewezen met betrekking tot de spaartegoeden
mvg marc.
|
|
|
Geldt dit ook als ik ervoor gekozen heb om als binnenlands belastingplichtig behandeld te worden?
Dat zou dan nieuw zijn voor me en dat zou dan ook nog goed uitkomen, toch? Zover ik weet is de vrijstelling van vermogensbelasting in DL veel hoger dan in Nld.
Ja dat geldt ook als je gekozen hebt voor binnenlands belastingplichtig. In Duitsland betaal je belasting over (net als vroeger in Nederland) de daadwerkelijke inkomsten uit bijv. rente ipv de fictieve rente van Nederland. Het tarief in D is 25%. Koerswinsten zijn overigens ook belast, huizenverkoop niet, mits er minstens 10 jaar tussen koop en verkoop ligt. Hoe het zit met huizen die je erft weet ik niet.
De vrijstelling is 801 Euro per persoon. Als je met 1,5% rente p.a. rekent dan zou je over de eerste ruim 50.000 euro dus geen belasting hoeven te betalen.
Dat is ook logisch, ik kan echter nergens vinden hoeveel de afdracht zou moeten zijn. Ook heb ik ergens eens gelezen dat huurinkomsten tot zo'n 7.000 euro in DL vrijgesteld zijn van belasting, maar dat kan ik ook nergens meer terug vinden.
De huurinkomsten worden in principe bij je overige inkomen opgeteld. Het tarief wordt dus bepaald volgens de (progressieve) belastingtabel die in Duitsland heel veel trapjes kent.
Wel mag je alle kosten voor de verhuur aftrekken, zoals o.a. hypotheekrente, grundsteuer etc.
Ik zou je trouwens wel willen aanraden ook heel goed naar de juridische kant van verhuren te kijken. Het duitse verhuurrecht wijkt sterk af van het Nederlandse, er is heel veel huurdersbescherming en er zijn ook zgn. Mietnomaden actief die hier misbruik van maken. Een klein foutje bij het contract, de Nebenkostenabrechnung of andere zaken kan al snel consequenties hebben.
Zuletzt bearbeitet: 27.01.11 22:15 von jeroen_thijs
|
|
|
Fijn dat hier al een topic over geopend is.
Ik zit daar namelijk ook met vragen over het verhuren in Duitsland.
Is er wellicht een schema of berekening voor hoe je kunt berekenen of en zo ja hoeveel je aan belasting af dient te dragen?
Heeft toevallig iemand een voorbeeld van een huurovereenkomst die juridisch waterdicht is?
En hoe zit het eigenlijk met servicekosten, ik zie dat de verhurende partijen die vaak vragen, wat zit daar precies in en is daar een staffel voor wat gebruikelijk is te vragen?
Hoor heel graag of iemand kan helpen!
Alvast vriendelijk bedankt!
|
|
|
In deze tabel vind je de percentages voor de inkomstenbelasting afhankelijk van je totale inkomen minus aftrekposten etc. etc. De "Steuersatz" is het gemiddelde percentage over het hele inkomen. Grenzsteuersatz is het maximale percentage voor die 'schijf', dus het percentage wat je over iedere extra euro zou betalen.
Formulieren van standaard huurcontracten vind je op Internet ("Muster Mietvertrag") of in elke goede boekhandel.
Er zijn stricte regels voor de servicekosten. Zoek op "umlagefähige Nebenkosten". Er dient ieder jaar een Nebenkostenabrechnung aan de huurder verstrekt te worden. De hoogte verschilt natuurlijk behoorlijk per woning. Dat hangt er maar vanaf wat er allemaal in zit. Onderhoudskosten voor een lift zijn vaak stukken hoger dan bijv. de schoonmaakkosten van het trappenhuis. Ik noem maar wat..
Zuletzt bearbeitet: 02.03.11 20:28 von jeroen_thijs
|
|
|
Hai,
ik haak hier graag op in, omdat het on topic is. Enkel is mijn situatie anders. Ik (en mijn duitse vrouw) wonen en werken in Duitsland. Ik heb nog steeds mijn woning in Amsterdam, die ik verhuur.
Heb ik goed begrepen, dat ik belastingaangifte in NL moet doen (Box 3) voor mijn woning, en dat de duitse fiscus daar niks mee te doen heeft? Spreek: daar hoef ik het niet op te geven?
Dat zou me goed uitkomen, want ik wil het appartement aanhoudem en een groot deel van de hyptheek aflossen. Dan ga ik - denk ik - meer betalen (verschil tussen WOZ en Hyptheek toch?), maar dat zou dan gecompenseerd worden door de huur (die nu de Hyptheek betaald).
|
|
|
Heb ik goed begrepen, dat ik belastingaangifte in NL moet doen (Box 3) voor mijn woning, en dat de duitse fiscus daar niks mee te doen heeft? Spreek: daar hoef ik het niet op te geven?
Ja, het klopt dat de woning in Amsterdam als bezit in box 3 wordt gezien en omdat de woning in NLD staat moet je over de woning in NLD belasting betalen. Spaartegoeden ed. moet je echter in DL opgeven, omdat je in DL woont.
Het kan zijn dat je de woning wel in DL moet opgeven, dat wil NLD ook graag als je tweede woning in DL staat, maar je hoeft er in DL geen vermogensbelasting over te betalen.
maar dat zou dan gecompenseerd worden door de huur (die nu de Hyptheek betaald).
En dan vraag ik me af waar je dan de ontvangen huur moet opgeven. In NLD zou dat vallen in box 3.
Ik hoop dat je de woning hebt verhuurd met toestemming van de hypotheekverstrekker, bij mijn weten doen ze dat alleen als de woning is verhuurd onder de regels van de leegstandswet.
Ik zou trouwens niet zo snel huurders toelaten anders dan onder de leegstandswet. Je krijgt ze er namelijk niet meer uit.
|
|
|
Veel dank voor de melding
Huurinkomsten, dat heb ik al wel uitgevogeld, zijn voor de nederlandse fiscus niet ter zake doent. Je betaalt 30% belasting over 4% van de WOZ waarde - min schulden (Hyptheek)en eventueel erfpacht, en verder niks.
In Dld hebben ze zoals je aangeeft geen vermogensbelasting, daar is het inkomsten (huur) minus uitgaven (rente hypotheek, onderhoud, erfpacht, etc.). En daar haakt het bij de overweging de hypotheek gedeeltelijk af te lossen. Als ik in beide landen aangifte doe, betaal ik en in NL belasting (Vermogensbelasting), en omdat de rente voor de Hypotheel veel lager wordt, in Duitsland nog een keer belasting.
Dan ben ik toch dubbel belast?
Ik heb een bekende die huurt, dat is de reden dat ik het overweeg. Anders zou ik me idd zorgen maken of´ik de huurder er überhaupt uitkrijg.
|
|
|
Huurinkomsten, dat heb ik al wel uitgevogeld, zijn voor de nederlandse fiscus niet ter zake doent. Je betaalt 30% belasting over 4% van de WOZ waarde - min schulden (Hyptheek)en eventueel erfpacht, en verder niks.
Dat klopt helemaal. Box-3 wordt ook wel het pret-pakket genoemd.
Vrijwel alles van Box-3 valt echter onder de duitse belasting, behalve een woning in Nld. Nu vraag ik me af of inkomsten uit die woning (de huur) wel in Nederland moeten worden aangegeven.
Ik weet het dus echt niet. Het kan zomaar zijn dat die in DL moeten worden aangegeven, net als je spaartegoeden.
In Dld hebben ze zoals je aangeeft geen vermogensbelasting,
Hoho, dat klopt niet. Er is sinds een aantal jaren wel degelijk een vermogensheffing in DL. In DL geldt een vermogensheffing van 25% op werkelijk behaalde winst op je vermogen. Dat is nogal ingewikkeld als je aandelen hebt, zeker als dat in fondsen is. Die aandelen/fondsen moeten dat allemaal publiceren in DL (de koersen dus) en als ze dat niet publiceren dan worden ze aangeslagen voor de hoogst haalbare winst (iets van 30% of zow).
Er is echter ook een vrijstelling en die is 802 euro. Moet je dus minder dan 802 euro betalen, dan hoef je helemaal niks te betalen. Dus stel: jij vangt 500 euro per maand aan huur, dan is dat 6.000 euro per jaar. Zou dat onder de duitse belasting vallen (en dat weet ik dus niet zeker), dan moet je daarvan een kwart betalen aan vermogensbelasting. Dat is dus 1500 euro en dat is meer dan 802 euro. Dan moet je volgens mij dus 1500-802=698 euro betalen aan de duitse belastingdienst. Maar ik weet dat dus niet zeker, want ik weet niet wat er geldt voor winst uit onroerend goed uit Nederland. Als dat in NLD zou moeten worden afgerekend, dan ben je spekkoper.
Ik heb een bekende die huurt, dat is de reden dat ik het overweeg. Anders zou ik me idd zorgen maken of´ik de huurder er überhaupt uitkrijg.
De vraag is of je toestemming hebt van je hypotheekverstrekker. Zo niet, dan pleeg je waarschijnlijk contractbreuk.
|
|
|