Seiten: 1 2 Zurück zur Übersicht
Autor
Thema: valkuilen duitse hypotheek
Tags für dieses Thema: Boeterente Consument Hypotheek


Onlangs een huis in DE gekocht. De verkopende bank wil ook graag een hypotheek aanbieden. Weet iemand wat de belangrijkste verschillen zijn en de eventuele valkuilen?



Beste Egbert,

Het voordeel is een lagere rente. Het nadeel is dat je een hypotheek afsluit voor bijvoorbeeld 25 jaar en dat is de valkuil. Het is dan echt 25 jaar dus wanneer je de hypotheek op wilt zeggen na 5 jaar wordt je vriendelijk doch dringend verzocht over de resterende 20 jaar "even" een boete te betalen. Vandaar dat ze dus de rente ook iets lager dan in nederland kunnen aanbieden want ze hoeven niet bang te zijn dat je na 5 jaar naar een andere bank overstapt. Trouwens over de hoogte van de rente is in nederland ook goed te onderhandelen hoor.

Groetjes Roy



Dat hoeft helemaal niet zo te zijn,ligt aan de voorwaarden,ik en volgens mij kan iedereen dat,kan na afloop van de rentevast periode boetevrij opzeggen.Het enigste nadeel in dld is dat je meestal min.5 jaar vast moet zetten en de totaal verouderde hypotheekvormen.



En ook in Nederland betaal je een boete als je je hypotheek opzegt hoor. Je mag boetevrij aflossen aan het eind van de rentevaste periode en als je je woning verkoopt.

Wij hebben in de eerste instantie een Duitse hypotheek geprobeerd aan te vragen. Maar men rekende ons het volgende voor: per maand moet je voor de man 600, voor de vrouw 400 en per kind 200 euro per maand netto overhouden, voor het betalen van verzekeringen, auto, belastingen, eten, kleding enz. Dat betekende voor ons 1200 euro per maand. Dat lukt ook wel....met de hypotheekrenteaftrek. En laat ze dat nou net niet willen meeberekenen! Dus geen hypotheek. Nee fout, een erg lage hypotheek. Zo eentje waar je niks mee kunt. Dus vandaar dat wij uiteindelijk voor een "Nederlands Duitse hypotheek" hebben gekozen. Terwijl we normaal gesproken onze belasting teruggave 1x per jaar laten overmaken. We redden het ook wel zonder. En we betaalden in Nederland zelfs nog meer. Maar die argumenten telden dus niet mee.



Boeterente over de gehele looptijd?

Het gerucht dat Duitse banken de boeterente berekenen over de gehele looptijd van de lening is onwaar.

Duitse banken berekenen de zgn Vorfälligkeitsentschädigung, net als Nederlandse banken, gewoon over de resterende rentevastperiode.
De (Duitse) consumentenorganisaties waken met argusogen dat dit allemaal correct gebeurt.
De Nederlandse consumentenorganisaties hebben het voor elkaar gekregen dat je geen boeterente betaalt als je je huis voortijdig verkoopt. Gevolg: iets hogere rente. Het nadeel voor diegene die om die reden vroegtijd zijn hypotheek aflost, wordt afgewenteld op alle anderen; en dat kan in Duitsland dus niet.
Tegenover de boeterente staat overigens het voordeel dat je de hypotheek op het volgende huis waarschijnlijk tegen betere condities kunt afsluiten; immers is de rente gedaald.

Overigens staat er op de site een artikeltje over de boeterente.
Bert Schipper


Zuletzt bearbeitet: 17.03.09 11:31 von Administrator


Nogmaals een waarschuwing van Sophie_Wiegant, verplaatst door moderator. Zie ook deze discussie.

Dit is een tip voor alle mensen die plannen hebben om in duitsland een koophuis tefinancieren.
Wij zijn bezig ons huis in Duitsland te verkopen om terug naar Nederland te gaan. Voor ons huis hadden / hebben wij een hypotheek in Duitsland afgesloten.
Onze verkoopmakelaar (een nederlandse makelaar) wees ons erop dat bij duitse hypotheken een Vorfälligkeitsentschädigung van toepassing is, indien je de bestaande hypotheek wilt aflossen voordat de rentevaste periode verstreken is.
In de praktijk betekent dit (onze hypotheek was rentevast voor 10 jaar) dat wij de bank een vergoeding moeten betalen voor 7 jaar (we wonen hier nu 3 jaar) wat, al naar gelang de hoogte van de hypotheek en het rentepercentage, flink kan oplopen!
Bij het afsluiten van de hypotheek destijds heeft hier niemand op gewezen. Het stond uiteraard wel in de kleine lettertjes, maar die ambtelijke taal is moeilijk leesbaar voor veel nederlanders.
Laat je dus goed informeren voor je een hypotheek afsluit!



Nog even voor de duidelijkheid. De Vorfälligkeitsentschädigung betaal je alleen als de rente op het moment van aflossen lager is dan de rente van je hypotheek. Immers.. de bank kan het geld slechts voor een lagere rente weer aan een andere klant uitlenen en loopt dus een verlies. Is de rente echter ondertussen hoger geworden dan jouw vastgelegde rente, dan heeft de bank juist een voordeel want het door jou terugbetaalde bedrag kan meteen tegen een hogere rente aan een ander worden uitgeleend. Je hoeft dan dus geen boeterente te betalen. Met de huidige stijgende rentepercentages wellicht goed om te weten.



Het verhaal van Jeroen Thijs klopt precies.
Ben zelf met de kinderen naar de bank geweest en heb toen de boeteclausule nog besproken.
Nu de rente laag is ongeveer 4% 10 jaar vast heb je niets te vrezen.
Tevens is het zo dat na 10 jaar altijd boetevrij afgelost kan worden.



Even wat praktijkvoorbeelden die me onlangs voor de voeten kwamen.

Casus 1 (speelt zich af omstreeks 2006):
Een gezin verkoopt zijn huis met de bedoeling een nieuw huis te gaan bouwen. Vooraf wordt dit met de bank besproken en dit is geen probleem. Immers kan de bestaande lening worden overgezet op de nieuwe hypotheek van het nieuwe huis.
Aangezien het even duurt voor het nieuwbouwgebied wordt vrijgegeven, kan nog niet direct het recht van hypotheek worden gevestigd en wordt er ook nog geen nieuwe lening verstrekt.

De oude lening wordt dus afbetaald door de koper van het oude huis en het duurt nog een paar maanden voordat het geld weer kan worden opgenomen voor het bouwperceel en de eerste betalingen aan de aannemer.
Gevolg: 30.000 boeterente. “Niets aan te doen, meneer”.

Casus 2 (huidige tijd):
Vervallen. Het bleek toch iets anders te liggen dan aanvankelijk geschetst.

Moraal van het verhaal
1 Bij het afsluiten van een nieuwe lening of rentevast-periode: Mocht u aan zien komen dat de hypothecaire lening binnenkort (tijdelijk) afgelost gaat worden, zet dan absoluut op papier dat geen Vorfälligkeitsentschädigung verschuldigd is, en regel zo ruim mogelijk condities (qua tijd etc); sluit anders voor zo kort mogelijke tijd af (bv 2 jaar) en ga zonodig naar een andere bank (dan maar duizend euro aan leges en notariskosten).
2 Als u uw huidige huis verkoopt en (op termijn) een ander huis wilt kopen of bouwen, regel dan vóórdat u het huis bij de notaris verkoopt, dat u het krediet mee mag nemen naar het nieuwe huis, en dat u daar een ruime tijd over mag doen. Laat dit schriftelijk bevestigen.

Nog een paar tips:
1 Bedenk dat er fiscale consequenties zijn.
- laat de boeterente vallen in het fiscale jaar waar u ook een belastbaar voordeel geniet (bv afkoop van lijfrente); dit om nadelen qua tariefprogressie op te vangen.
- geef de (handels)partner die in Nederland belast wordt een bruto nadeel en dus een fiscaal voordeel (vanwege de boeterente of een hogere rente in de toekomst) in ruil voor een netto voordeel (ongunstiger koopsom)
2 Consumentenorganisaties rekenen voor ca 100 euro na of de berekende boete klopt; sommige banken willen zich nogal eens “vergissen”.


Zuletzt bearbeitet: 13.04.13 07:37 von Administrator


Hoe snel de rentesituatie kan veranderen... met de huidige zeer lage rentestanden (referentie Bundesbankrente ~1%) komt bijna iedereen die voor het einde van de rentevaste periode aflost of verkoopt in aanraking met boeterente / "Vorfälligkeitsentschädigung"(VFE). Tenzij je geen rentevaste periode hebt afgesproken..

Wat wetenswaardigheden bij de berekening:
1) Alle aflossingsopties (Sondertilgung) die in het contract staan worden geacht gebruikt te zijn, ook als men niet heeft afgelost. Over dit gedeelte wordt dus geen rentederving berekend.
2a) Na 10 jaar+6 maanden kan altijd zonder boeterente worden afgelost/verkocht, zelfs als de rentevaste periode langer is
2b) Boeterente wordt dus ook alleen over de resterende looptijd tot 10 jaar+6 maanden berekend. Niet over gehele looptijd of rentevaste periode (Als langer)
3) Als je een ander huis koopt wat je met dezelfde (volledige) hypotheek financiert, dan is er geen boeterente verschuldigd
4) Als de koper bereid is jouw hypotheek over te nemen en de bank accoord gaat (Bonität!) dan is er geen boeterente verschuldigd.
5) Als de marktrente weer gaat stijgen en boven je (vastgelegde) hypotheekrente uitkomt, betaal je geen boeterente.

Voor 3) en 4) geldt op dit moment echter veelal dat een nieuwe financierung lagere rentetarieven heeft. Maar afhankelijk van de boeterentesituatie misschien toch te overwegen.

Hier kun je boeterente berekenen.


Zuletzt bearbeitet: 02.04.13 13:59 von jeroen_thijs


Helaas maken wij op dit moment mee hoe het gaat met de VFE, en daar wordt je niet vrolijk van!





Mijn ex collega die teruggegaan is naar Nederland heeft het aangevochten.

Er zijn wel bepaalde grenzen en wijze van het berekenen.

Bij hem scheelde het uiteindelijk bijna 20.000 euro.

kijk eens op

http://www.puetz-gutachten.de/vorfaelligkeitsentgelt.html




Zuletzt bearbeitet: 05.11.13 07:12 von Administrator


betreft " Vorfälligkeitsentschädigung"
Mijn vrouw en ik hebben in 2007 een hypotheek bij de Deutsche Bank afgesloten tegen 4,9% voor 10 jaar vast, destijds een redelijk lage rente.
Vorig jaar vroegen wij aan een medewerker van de Deutsche Bank of wij boeterente zouden moeten betalen als we ons huis wilden verkopen. Weliswaar stond er in het " Vertrag" geen clausule over boeterente, maar je weet maar nooit. Tot onze stomme verbazing bleek dat we dan ruim 20.000 Euro Vorfälligkeitsentschädigung" berekend zouden krijgen. De bank rekende ons voor dat niet alleen de rente inmiddels aanzienlijk lager is, maar dat ze ook volgens de AKTIV-AKTIV methode rekenen, waarbij de rente nog lager is.
Dit hebben we aangekaart bij de duitse consumentenbond en die geven toe dat de boeterente erg hoog is, maar dat er niets aan gedaan kan worden. Ook zijn we lid van de " Schutzgemeinschaft für Bankkunden" en die laten ons weten dat dit al eens aangekaart is bij het Bundesverfassungsgericht, maar er zijn nog geen uitspraken over gedaan.
Als iemand weet hoe wij deze boeterente kunnen omzeilen dan horen we dat graag. Bij het aankopen van een ander huis in Duitsland zal de hypotheek waarschijnlijk zonder boete meegenomen kunnen worden ( nemen we aan) .



Ik heb laatst nog kontakt hierover gehad met de hypotheekverstrekker hoe dit werkt.
Na 10 jaar mag je de hypotheek opzeggen met een half jaar opzegtermijn.
In dit geval hoef je dan geen boeterente te betalen .



Deze VFE kan niet omzeild worden zolang de hypotheek nog geen 10 jaar loopt. Hij wordt wel steeds lager omdat hij over de resterende looptijd wordt berekend. En na 10 jaar is geen boeterente verschuldigd, ongeacht de rentevaste periode.

Seiten: 1 2 Zurück zur Übersicht


Een service van www.Verhuis.DE